Guida alle agevolazioni sulla prima casa

L’imposizione fiscale sull’acquisto di un’abitazione varia a seconda di diversi fattori:

1. Natura del venditore: “privato” oppure “Impresa”
2. Presenza o meno dei cosiddetti benefici “prima casa”

In questo primo articolo affronteremo in maniera sintetica l’acquisto di immobili (e relative pertinenze) con i benefici “prima casa”.

Le agevolazioni fiscali.

L’agevolazione “prima casa” è un particolare trattamento fiscale previsto a favore del contribuente che acquista per la prima volta la piena proprietà o la nuda proprietà, l’abitazione, l’uso e l’usufrutto di una unità immobiliare abitativa non di lusso (ed eventuali sue pertinenze).

Le agevolazioni “prima casa” si applicano per gli acquisti effettuati da imprese, da privati, ma anche per acquisti su successioni e donazioni.

Requisiti necessari per potere ottenere le agevolazioni “prima casa”

• l’abitazione oggetto di trasferimento deve essere un’abitazione con destinazione abitativa e “non di lusso”.

I criteri per individuare un’abitazione “di lusso” variano a seconda che l’atto sia soggetto a imposta di registro o ad i.v.a:

• atti soggetti a imposta di registro: dal 1° gennaio 2014 è necessario che l’atto abbia ad oggetto una casa di abitazione che non rientri nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)

• atti soggetti ad i.v.a: i requisiti dell’abitazione “non di lusso” continuano a essere individuati dal Decreto Ministero Lavori Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27.8.1969;

• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività.

Se al momento del rogito la parte acquirente non risiede nel Comune ove è ubicato il bene, essa deve impegnarsi a stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto nel Comune in cui è ubicato l’immobile.

La dichiarazione deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. In caso di mancato trasferimento della residenza nei termini previsti dalla legge il contribuente si vedrò revocata l’agevolazione;

• L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato;

• L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

Con la Legge di Stabilità 2016 il contribuente già proprietario – anche in regime di comunione legale col coniuge – di un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, può comunque acquistare nuovo immobile ad uso abitativo con i medesimi benefici a condizione che provveda all’alienazione dell’abitazione preesistente entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile “agevolato”.

Sostanzialmente, il legislatore ha dato al contribuente, che vuole cambiare la propria abitazione, un anno di tempo rispetto a un nuovo acquisto. Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

Nel caso di possesso di abitazione acquistata senza agevolazioni “prima casa”:

• se ubicata nel comune in cui si trova la nuova casa da acquistare, per fruire delle agevolazioni fiscali l’acquirente deve venderla prima di poter acquistare la nuova;

• se ubicata in comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare, per fruire delle agevolazioni fiscali sul nuovo acquisto non è necessario vende la casa di cui si è già proprietario

LE IMPOSTE DA PAGARE (a carico dell’acquirente dell’immobile)

LA BASE IMPONIBILE PER L’APPLICAZIONE DELLE IMPOSTE

Se la cessione è soggetta ad Iva il valore sul quale applicare le imposte è il prezzo di cessione dichiarato in atto.

Se la cessione non è soggetta ad Iva è possibile chiedere l’applicazione delle imposte secondo il sistema del prezzo – valore.
IL SISTEMA DEL PREZZO VALORE

Il sistema del prezzo valore consente di pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sulla rendita catastale rivalutata, anziché sul prezzo dell’immobile.

Oltretutto, consente di ottenere alcuni benefici non trascurabili.

Modalità

La tassazione dell’immobile prende come riferimento il valore catastale (rendita catastale x 1,05 x 110).

Condizioni per la sua applicabilità

• l’acquirente è un soggetto privato
• il fabbricato è ad uso abitativo
• l’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita
• le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito.

Vantaggi per l’acquirente

• limiti al poter di accertamento dell’Agenzia delle Entrate
• riduzione degli onorari notarili del 30%

LA DECADENZA DAI BENEFICI FISCALI

L’acquirente decade dai benefici fiscali:

1. se le dichiarazioni previste per legge nell’atto di acquisto sono false;
2. se non trasferisce la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
3. se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, eccetto il caso in cui, entro un anno dalla cessione, si riacquisti altro immobile con i medesimi requisiti
4. se entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”

In caso di decadenza il contribuente dovrà versare le imposte “risparmiate”, gli interessi ed una sanzione pari al 30% delle imposte risparmiate.

Con riferimento all’ipotesi di mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione resa nell’atto di acquisto e chiedere all’Agenzia delle entrate la riliquidazione delle imposte e degli interessi dovuti, che avverrà senza applicazione di sanzioni.

FOCUS: Il credito di imposta per il riacquisto della “prima casa”

Chi vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” ed entro 12 mesi ne acquista un’altra rispettando le medesime condizioni per fruire degli stessi benefici ha diritto ad un credito di imposta pari all’imposta di registro (o all’IVA) pagata in occasione del primo acquisto agevolato.

Tale credito non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto “agevolato” e può essere utilizzato (a discrezione del contribuente):

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
• per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamento unitari con il modello f24.

Per fruire del credito di imposta rendere apposita manifestazione di volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta nello stesso atto.

FOCUS: differenza fra “Prima Casa” e “Abitazione Principale”

In questa sede è utile effettuare una doverosa precisazione.

Spesso la definizione di “Prima casa” viene confusa con la definizione di “abitazione principale”.

In realtà trattasi di due fattispecie concettualmente assai differenti fra di loro.

Come si è poc’anzi affermato, il concetto di prima casa viene utilizzato nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, successione, etc.) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione (e non necessariamente, come vedremo in seguito, a sua residenza principale). In tal caso sono previsti i vantaggi fiscali di cui parleremo nel prosieguo dell’articolo.

“Pertanto, la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente “seconde case“. In realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile ottenere i benefici prima casa.”

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.

Il DL 101/2011 fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente 

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

1. il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
2. la residenza anagrafica;
3. la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

• l’esenzione dal pagamento IMU
• la detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto di una casa
• la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

RICAPITOLANDO

• I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza,
• I benefici per abitazione principale possono essere goduti per immobili per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente.

Dott. Paolo Gervasi
Commercialista