Oggigiorno, per chi sia nella disponibilità di un immobile da poter affittare, la scelta sulla tipologia di contratto da adottare può essere molto difficile.
Per l’affitto di abitazioni si hanno due opzioni principali:
1) contratto a canone libero
2) contratto a canone concordato.
Quest’ultima riguarda le proprietà di privati concesse in affitto ad uso abitativo, transitorio e a studenti universitari.
Il contratto di locazione a canone concordato per immobili a destinazione abitativa sono disciplinati dalla legge n. 431/98 e vengono indicati come contratti di locazione 3+2, in quanto – a differenza del contratto di affitto a canone libero che si determina liberamente sulla base dell’accordo tra proprietario e inquilino e con durata fissata dalla legge in quattro anni più quattro – prevedono una durata minima di 3 anni e l’affitto dell’immobile viene rinnovato in maniera automatica per altri 2 anni alla scadenza (durata che diventa da uno a diciotto mesi per i contratti transitori e da sei mesi a tre anni per i contratti destinati agli studenti universitari).
Il termine locazione a canone concordato deriva dal fatto che l’importo del canone viene stabilito sulla base degli indicatori degli “Accordi Territoriali”, da cui ne consegue un canone prestabilito secondo importi concordati tra le associazioni rappresentative di proprietari e inquilini e non dalla libera volontà delle parti.
Il contratto di locazione a canone concordato, ad oggi, rappresenta sotto vari aspetti lo strumento più conveniente di affitto, in particolar modo per i vantaggi fiscali che ne derivano.
I proprietari di case site in Comuni ad alta tensione abitativa o locate a favore di studenti universitari, nella dichiarazione dei redditi potranno indicare l’imponibile da tassare decurtato del 30%.
Qualora si scelga l’opzione della cedolare secca, al posto dell’Irpef, sia proprietari che affittuari pagheranno un aliquota unica al 10% (dal 2020 passerà al 15%), contro il 21% di quella che si paga per le locazioni a canone libero.
Inoltre, i proprietari potranno godere di uno sconto sull’aliquota Imu e Tasi pari al 25%.
Gli inquilini-conduttori a loro volta pagherebbero un prezzo minore rispetto a quello che può definire il mercato con i contratti ordinari (4+4) e avrebbero una maggiore detrazione Irpef in caso la casa sia adibita a residenza principale.
Ancora, l’imposta di registrazione (per le ipotesi in cui non si scelga la cedolare secca), normalmente versata al 50% dal proprietario e al 50% dal conduttore, ammonta al 1,4% annuo sul valore del canone invece che al 2%.
La formula contrattuale suddetta, per essere ritenuta legale, deve avere alcuni requisiti specifici che tendenzialmente vengono indicati nel dettaglio con gli Accordi Territoriali vigenti nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile che si vuole locare.
Detti accordi, unitamente ai modelli di contratto da utilizzare, nella maggior parte dei casi, sono facilmente rinvenibili dai siti istituzionali dei Comuni.
In particolare, sono indicate le modalità di calcolo del canone sulla base di coefficienti che variano a seconda della zona in cui viene suddiviso il territorio comunale, nonché delle dotazioni che possiede l’immobile e della superficie dello stesso e delle sue pertinenze.
Per la redazione del contratto di locazione e la relativa stipula, sarà facoltà delle parti farsi assistere dalle varie associazioni di categoria firmatarie dell’Accordo Territoriale.
Diversamente, qualora si procedesse con una trattativa non assistita, sarà ad ogni modo necessario ottenere il rilascio da una delle suddette associazioni della c.d. “attestazione di conformità”, quale condizione indispensabile per godere dei benefici fiscali previsti.
Infatti gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti, a cura e con assunzione di responsabilità da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali” (articolo 1, comma 8).
In altri termini, l’obbligo di acquisire l’attestazione risponde all’esigenza di dimostrare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare, da un lato, i contenuti dell’accordo locale e, dall’altro, i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.
L’attestazione non sarà invece necessaria per il riconoscimento delle agevolazioni fiscali rispetto ai contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del Dm 16 gennaio 2017 ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati accordi territoriali.
Sul punto, la risoluzione n. 31 del 20 aprile 2018 dell’Agenzia delle Entrate precisa che non è obbligatorio allegare la detta attestazione in sede di registrazione del contratto, restando inteso che allegare comunque l’attestazione, può essere opportuno per documentare la sussistenza dei requisiti nel caso in cui il contribuente intenda fruire dell’agevolazione in virtù della quale, per la determinazione della base imponibile dell’imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo viene considerato nella misura del 70%.
Qualora il contribuente proceda all’allegazione, viene in rilievo la disciplina di cui all’articolo 11 del Tur (Testo unico imposta di registro – Dpr 131/1986), il cui comma 7, con riferimento agli allegati, stabilisce che la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti a esso allegati, ma non implica l’applicazione dell’imposta se si tratta di: – documenti che costituiscono parte integrante dell’atto; – frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili; – atti non soggetti a registrazione.
Pertanto, considerando l’attestazione un atto per cui non vige l’obbligo della registrazione, l’ufficio dell’Agenzia procederà alla registrazione dell’attestazione senza autonoma applicazione dell’imposta di registro.
La risoluzione conclude altresì che, ai sensi della disposizione recata dall’articolo 5, Tabella allegata al DPR 26 ottobre 1972 n. 642 (atti, documenti e registri esenti dall’imposta di bollo in modo assoluto), per il rilascio dell’attestazione non deve essere applicata l’imposta di bollo, proprio in virtù del fatto che l’attestazione in argomento, si rende necessaria al fine di certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale.
In conclusione, per valorizzare una proprietà a destinazione abitativa in modo da ottenerne una rendita più o meno cospicua, una buona soluzione, ai detti fini, è quella di scegliere lo strumento dell’affitto a canone concordato, tenuto conto che, grazie alle agevolazioni fiscali sopra indicate, maggiore sarà il reddito complessivo del contribuente maggiori saranno i risparmi, con particolare riferimento all’ipotesi di applicazione della cedolare secca sui canoni di locazione percepiti.
Andrea Navone
Avvocato